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Hoje venho mostrar minha carteira de Fundos Imobiliários para 2020. 2019 foi o ano de adequar a carteira e durante o próximo ano não pretendo mexer na carteira nem com aportes muito menos com vendas então essa é provavelmente a carteira "definitiva" para o próximo ano. Veja os gráficos e números e mais em baixo conversarei brevemente sobre cada papel.
ESSE POST NÃO É UMA SUGESTÃO DE INVESTIMENTO
Hoje venho mostrar minha carteira de Fundos Imobiliários para 2020. 2019 foi o ano de adequar a carteira e durante o próximo ano não pretendo mexer na carteira nem com aportes muito menos com vendas então essa é provavelmente a carteira "definitiva" para o próximo ano. Veja os gráficos e números e mais em baixo conversarei brevemente sobre cada papel.
Bom, é o seguinte, cada um de voces que está lendo esse post deve estar pensando: "Corey deveria ter XYZA11 na carteira" ou "Está muito concentrado em fundo tal", "E um burro por ter fulano", "é um burro por NAO ter ciclano", etc. Cada um de nós temos nossos fundos de estimação e aqueles que odiamos. Minha carteira está sendo construída desde 2012 quando eu tinha pouca ideia do que estava fazendo, fiz besteiras, acertei outras vezes e no fim das contas é isso que consegui. Estou satisfeito com os papéis que tenho e também com a distribuição e concentração deles. Minha carteira é perfeita? Obvio que não! Nenhuma é! Poderia mudar alguma coisa aí de maneira a diminuir o risco e talvez aumentar a rentabilidade? Claro que sim, mas não acho que valha a pena o esforço. Usando o retorno médio dos últimos 12 meses espero que em 2020 essa carteira me renda o seguinte:
8% ao ano é, na minha maneira de ver, extremamente satisfatório dentro do contexto economico que o Brasil vive e dentro do contexto dos próprios FIIs hoje em dia. Estou cagando para a valorização de cotas, muito pelo contrário, essa explosão das cotas que aconteceu esse ano me fodeu porque prejudicou meus aportes. Vejo no YouTube nego falando de boca cheia que comprou KNRI em 2016 e rendeu trocentos porcentos até hoje... bullshit! Eu quero que se foda o rendimento, FII é pra gerar renda passiva não ganho de capital com cotas. Respeito quem faz isso mas na minha opinião o objetivo dessa categoria é gerar renda constante. (o mesmo pensamento tenho para o buy-and-hold raiz, aquele cujo objetivo é nunca vender as ações, bela merda ter coleção de ações se voce não usufrui disso...).
No começo do ano eu estava pensando em deixar a carteira 50/50% entre papel e tijolo porém não fui atraído por muitos fundos de papéis, é tudo mais do mesmo, então para não concentrar ainda mais nos 4 fundos que tenho, decidi aumentar a posição dos de tijolo, a proporção cabou ficando essa daí:
Sei que minha carteira tem umas pimentas meio complicadas de digerir mas assumo ter um risco maior já que não invisto (ainda) em ações. MFII é uma delas assim como NSLU e as bancárias. Durante o ano me livrei de umas bombas tipo XPCM (ontem vi por alto uma notícia positiva sobre o fundo mas nem abri pra ver) e FVBI, se algum dos meus papéis começar a azedar posso fazer a mesma coisa novamente, mas espero que isso não aconteça, como disse, não quero mexer na carteira em 2020. Sei que muita gente não gosta de fundos de hospital e todos os monos mas os tenho em carteira, sendo que a distribuição mono/multi é assim:
Não vou mentir, não tive muito critério pra chegar na distribuição dos papéis, como disse a carteira foi iniciada em 2012 quando não sabia muito o que estava fazendo e durante esses anos acabei fazendo muita coisa na orelhada e boa parte da distribuição se deve a isso. Se fosse hoje com certeza não teria tanto em MFII, mas paciencia, eu ainda tolero o risco dele então fica como está. Em 2019 o que fiz foi tentar equilibrar em partes mais ou menos próximas os diferentes fundos, aproveitei algumas subscrições, vendi o direito de outras e acabei chegando nisso que está. Não estou aqui pra duvidar da capacidade de ninguém, mas como já disse aqui no blog, não acho que todo mundo que investe sabe direito o que está fazendo, são tantas variáveis que é praticamente impossível montar uma carteira "perfeita". Considero como fazer uma cirurgia vendo tutoriais de YouTube.
Agora vamos aos papéis e os porques de estarem na minha carteira (ordem alfabética)
ABCP: gosto dos fundos de shopping, acredito no futuro do segmento no Brasil que é completamente diferente do que acontece nos EUA, por exemplo. Conheço bem esse shopping e acho um dos melhores, nunca teve muita vacancia, é uma muvuca que aglomera pessoas de várias cidades. Comprei um bucadinho pra acompanha-lo.
BBPO: agencias bancárias é complicado mas acho que ainda sobreviverão um bom tempo no Brasil, basta ver as filas que ainda hoje todos os bancos possuem, brasileiro gosta de ir na agencia e engana-se que a galera mais nova mergulhou de cabeça nos app. Pessoal mais humilde ainda usa banco, cash e paga conta na lotérica. Comprei BBPO muitos anos atrás e tem me dado alegria até agora.
BCFF: primeiro fundo que comprei. Tem gente que não gosta de FoF porque paga duas taxas de administração. Foda-se, enquanto ele me pagar um DY legal pode cobrar o que quiser de mim. Comprei mais esse ano até porque é uma maneira de ter algum ganho de capital dentro dos FIIs sem ter que ficar comprando e vendendo por conta própria, o fundo se encarrega disso. Gosto muito dele.
FAED: um papel que acabei comprando demais numa época que não sabia o que estava fazendo, mas por ser antigo na carteira tem um DY muito bom, portanto, fica aí me pagando. E meu maior DY.
FEXC: não há muito o que falar de fundos de papel. Gosto desse ativo e comprei bastante esse ano, estou contente mas sei que pode sofrer com a queda dos juros.
HGBS: fundão com bons shoppings, gosto do setor, não tem porque não o ter em carteira.
HGLG: o queridinho da galera, todo mundo lambe os zovo dele, mas a verdade é que sim, é um excelente fundo num ótimo setor. Só vejo crescimento na logística brasileira ainda mais com o e-commerce aumentando a cada dia. Comprei bastante em 2019 e estou bem feliz com ele, é um dos preferidos.
KNRI: outro amado, idolatrado, salve, salve. Nunca curti muito esse ativo, sempre achei caro e "de nariz empinado" ainda mais com a tal subscrição exclusiva para correntista Itaú, nojento isso, porém acabei me rendendo e comprando uma merreca pra ver o que acontece. Pior DY da carteira.
MFII: me abarrotei disso aí numa época que ele só subia, DY elevado, subscrições baratas e os carai. Ano passado deu um puta susto com a intervenção da CVM, suspensão da negociação e falta de pagamento durante dois meses. Tive sangue frio e quando tudo normalizou acabei fazendo nada e ainda bem que foi assim. Acho que hoje ele é um fundo robusto e auditado, vamos ver o que acontecerá no futuro. Minha maior posição junto com FEXC e segundo maior DY.
MXRF: idem ao FEXC.
NSLU: pimentinha. Ninguém curte muito fundo de hospital porque é mono-inquilino, imóvel ruim de alugar em caso de vacancia, grande poder de barganha por parque do inquilino, etc. Tudo isso é verdade, mas novamente é um fundo que comprei anos atrás e me dá um bom DY.
RNGO: já tive outros fundos de escritórios e por fim só esse se salvou, tentei colocar outro mas nenhum me interessou então para não comprar e depois vender (como fiz com FVBI, VLOL e EDGA) acabei ficando só com esse.
SAAG: outro banco, como disse no BBPO ainda acredito no setor, comprei uma merreca esse ano.
SDIL: mais logística pra diversificar dentro do setor.
VRTA: idem ao FEXC e MXRF
XPML: mais shopping pra divesificar dentro do setor.
Bom, é isso aí, resolvi divulgar a carteira porque acho legal ver a carteira dos outros, a gente sempre aprende, bora comentar o que acharam. Abraço
