Empreendedorismo: continuação sobre preços

Esse post foi publicado originalmente no antigo Blog do Corey e não necessariamente representa a atual opinião do autor.

Hoje vou falar mais um pouco sobre precificação de empresas, usarei como base os comentários do meu port anterior.

Comentários do Lord:

“Podemos até fazer alguns cálculos, parece que na média o padrão, do preço de venda seria o equivalente a 5 vezes o faturamento.
Apesar de haver diferenças entre etipos de empresas, acho eu que na média de ser em torno de 5.”

Cuidado! Não é bem assim, não dá pra generalizar. Uma análise dessas pode inviabilizar (na teoria) muitos bons negócios. Veja exemplos extremos:

Ref.: 15132 - ESTACIONAMENTO BELÉM/SP

Faturamento Garantido R$ 11.500,00

Lucro Liquido 5000,00

Valor de Venda: R$ 150.000,00

Forma de Pagamento: 50% ato saldo 30 dias

Aluguel do Imóvel R$: R$ 3.712,00

Contrato de locação (Em Anos): 2

Nº de funcionários: 2

Possui sistema informatizado: Sim

Possui câmera de segurança: Sim

Área do Terreno (M²): 600

Área Coberta (M²): 400

Área Descoberta (M²): 200

Área Pavimentada (M²): 600

Quantidade de Mensalista: 70

Valor da Mensalidade (diurno,noturno,integral) R$: 120,00 a 140,00

Valor da 1ª hora R$: R$ 4,00

Valor da 2ª hora R$: R$ 2,00

Valor para Demais Horas R$: R$ 2,00

Convênio R$: R$ 2,00

Alvará: Não

Horário de funcionamento (Detalhar): 24 horas

Despesas Fixas: R$7.009,53 - Incluso: ( Água , Luz , Conta Telefônica , Aluguel do Imóvel , IPTU mensal , Condomínio , Mensalidade do Contador , INSS , ISS , Simples DARF/DAS , Folha de Pagamento , Vale Transporte , Vale Refeição , FGTS , Mensalidade da maquina de cartão , Valor sobre o faturamento com cartões , Mensalidade do Seguro , )

MIX: Mensalistas, avulsos e pequena lavagem

OBS: Estacionamento Belem, cercado de prédios residenciais e comerciais sem garagens suficientes. Tem 70 % de mensalistas. Ótima oportunidade de crescimento. Informatizado e com câmeras de segurança. Fale com um de nossos consultores e faça uma visita. 

As informações divulgadas são de inteira responsabilidade dos proprietários, estando sujeitas à alterações.
Visita ao local somente com o consultor!

Ref.: 14292 - MINI MERCADO C/ AÇOUGUE EM CAIEIRAS/SP

Faturamento Garantido R$ 40.000,00

Lucro Liquido 7 MIL

Valor de Venda: R$ 90.000,00

Forma de Pagamento: Sinal 50% com 30 dias 50%

Aluguel do Imóvel R$: R$ 780,00

Contrato de locação (Em Anos): 3 ANOS

Nº de funcionários: 02

Quantidade de Caixas: 02

Possui Padaria: Não

Possui Açougue: Sim

Área útil (M²): 150

N°. de Vagas de Estacionamento: 02

Alvará: Sim

Protocolo do Alvará: Sim

Horário de funcionamento (Detalhar): De 2ª a Sábado das 8:00 as 20:00 e Domingo até as 15:00hs

Despesas Fixas: R$5.646,00 - Incluso: ( Água , Luz , Conta Telefônica , Aluguel do Imóvel , IPTU mensal , Condomínio , Mensalidade do Contador , INSS , Simples DARF/DAS , Folha de Pagamento , Vale Transporte , Vale Refeição , FGTS , Sindicato , Mensalidade da maquina de cartão , Valor sobre o faturamento com cartões , )

MIX: Mecadinho

OBS: MINI MERCADO E AÇOUGUE EM CAIEIRAS, BEM ESTOCADO. PONTO MOVIMENTADO EM AVENIDA PROX .ESCOLA E PADARIA.

As informações divulgadas são de inteira responsabilidade dos proprietários, estando sujeitas à alterações.
Visita ao local somente com o consultor!

Veja que a relação para o estacionamento é de 13 vezes o faturamento e para o mercado é 2,2 vezes. É muita diferença. Essa diferença absurda se dá pela diferença de rentabilidade. Estacionamentos não vendem produtos, somente prestam serviço, então a margem de lucro é muito grande. O caso do mercado é o extremo oposto: vende produtos diversos, com margens achatadas, tem perdas de mercadorias que vencem ou são furtadas.

Essa média pode ser feita dentro do mesmo ramo de atuação, mas mesmo assim deve-se atentar para os fatores subjetivos. Não se pode descartar um negócio simplesmente porque esse fator está acima da média. Deve-se analisar o porquê desse valor maior. Outra coisa: o valor pode está inflacionado, mas negociando pode-se chegar num valor justo.

Isso também vale para o cálculo do P/L, não dá pré generalizar. Ao contrário de ações, cujo nível de trabalho sempre será o mesmo (o de administrar a carteira), o trabalho para se manter uma empresa é muito maior e sujeito a muitas variáveis.

Projeção do Fluxo de Caixa e Cálculo do P/L

“Banca A
Lucro mensal 5.000 > Lucro anual 60.000
Preço de venda 130.000
P/L = 130.000/60.000 = 2,2”

Calcular a relação preço/lucro é fundamental e o cálculo do Lord está correto, porém, antes de fazer essa análise é importante projetar o fluxo de caixa futuro. Deve-se considerar que a situação atual da empresa não será a mesma quando você assumir, provavelmente você contratará ou demitirá funcionários, aumentará ou diminuirá compras, agregará custos (seguros, monitoramento, reformas), então o lucro líquido divulgado pode não ser o mesmo de quando você assumir a empresa. Portanto é importante projetar o fluxo de caixa para um determinado período (12 meses, por exemplo).

Para essa projeção deve-se usar o histórico da empresa e sua perspectiva de melhora, sempre usando números reais ou pessimistas. Projeta-se mês a mês quanto será o custo fixo operacional, incluindo funcionários e investimentos. Considera-se também o pró-labore, ou seja, seu “salário” que deve ser equivalente ao valor pago para um funcionário fazer o mesmo trabalho. Esse pró-labore não tem nada a ver com lucro líquido. Só então pode-se projetar o lucro líquido e usa-lo na fórmula do P/L. O outro fator desse cálculo é o investimento (preço), deve-se usar o valor obtido após negociação. Só assim pode-se fazer um cálculo P/L correto.

Comentários do Pobretão:

“Pra mim o fato de não precisar de presença física é o ideal.

3,5% de rendimento é maior que qualquer alternativa de mercado, obvio que tem mais risco.

Tenho perguntes pra você mestre:

1- Porque acha que o fato de o dono estar lá aumentaria o faturamente se banca é compra por impulso e necessidade e não de convencimento?

2- Você acha os preços bons?

3- Como você sabe tudo isso, conte-me de você, que livros leu, como amealhou tanta grana pra comprar negócios?”

Sim, uma banca de jornal é o tipo de empresa que não exige presença física do dono, pelo menos não em período integral, mas sempre quando compra-se uma empresa é necessário um período de acompanhamento mais profundo, até mesmo com presença integral. Isso vale para analisar coisas como tipo de público, mercadorias que saem mais ou menos, horários de pico e de pouco movimento, adequações nos sistemas de automação e monitoramento, etc. Retorno de 3,5% é perfeitamente viável na maioria dos ramos, eu diria que menor que isso não vale a pena devido ao elevado trabalho e tempo investido.

Pergunta 1: Você tem razão, boa parte das compras de banca de jornal são por impulso, soma-se a essa vantagem o fato da maioria dos produtos terem preço tabelado (elimina-se concorrência predatória) e por consignação (não vendeu, devolve e não paga). A presença do dono serve para filtrar os funcionários, ou seja, eliminar aqueles ladrões, mal educados, topeiras e outras figuras; verificar pontos a serem melhorados (mix de produtos, serviços prestados, horário de funcionamento), etc. Essa presença não precisa ser integral, mas o dono deve visitar e ficar na empresa regularmente.

Pergunta 2: Você diz os preços das bancas? Sim, eu acho. Também acho uma boa pedida de investimento. Eu compraria a banca C.

Pergunta 3: Não conheço livros que tratem do assunto, acho que aprende-se mais na prática, conversando com comerciantes e na internet. Sempre estive envolvido com essas negociações por causa do meu pai e por ter me aventurado cedo. Tanta grana? De onde você tirou isso? Rsrs!

Comentário do trader

“Me explica uma coisa sobre a banca A:
Lucro liquido 5K
Despesas fixas 3K

Lucro no bolso 2K?

Ou o lucro liquido ja e liquido de tudo mesmo? Achei bom demais pra ser verdade.”

O que eles divulgam como lucro líquido é líquido mesmo, mas como eu disse, é preciso analisar isso direito. Veja bem, a BANCA A fatura 35k, tem despesas fixas de 3K, lucro líquido de 5K, logo chegamos ao valor do capital de giro: 27k, ou seja, o cara compra 27k de mercadoria e vende por 35k. Precisa saber se a banca é tocada somente pelos 2 funcionários ou se o dono também trabalha. Se o dono trabalhar, o lucro líquido real seria os 5k menos o valor de um terceiro funcionário. O lucro líquido atual não é necessariamente o futuro.

Bom, espero ter sido útil. Posso ajudar mais, bastam comentar.

Abraço!

Empreendedorismo: Um pouco mais sobre preços

Esse post foi publicado originalmente no antigo Blog do Corey e não necessariamente representa a atual opinião do autor.

Esse post é uma sugestão do Lord, que gostaria de saber um pouco mais sobre precificação das empresas. Relendo meu tópico sobre o assunto, achei que realmente ficou meio jogado.

Quando uma grande empresa está a venda, a precificação normalmente é feita por profissionais que analisarão dezenas de fatores para chegar num preço justo. Dentre esses fatores estão o faturamento, margem de lucro, propriedades, fluxo de caixa, concorentes, estoque, etc. Uma empresa pequena é totalmente diferente. Muitas vezes o único fator conhecido é o faturamento. Muitas empresas não possuem sequer um computador, que dirá um sistema bacana que gere vários relatórios. Muitos ainda fazem a contabilidade em caderninhos e agem intuitivamente. I

O preço das empresas pequenas como as lojas de varejo, é determinado quase sempre pelo faturamento, mas alguns fatores subjetivos também podem entrar na conta:

1- Ponto: se o ponto comercial for muito bom, pode levar a um encarecimento da empresa;

2- Crescimento: se a empresa tem um bom potencial de crescimento, mercados a serem explorados, preços deflacionados ou valores a serem agregados, o valor pode subir;

3- “Ponto Queimado”: muitas empresas sobreviveram a crises, falta de mercadoria, má reputação, reclamações, funcionários ruins e outros problemas. Comprar uma empresa assim pode ser um bom negócio se o preço for bom, por outro lado alguns donos tendem a inflar o preço virando esse argumento a favor deles, ou seja, com nova direção o movimento pode subir;

4- Qualidade das instalações e equipamentos: uma padaria modernizada, com equipamentos novos pode valer mais que o dobro de uma old school, existem pessoas que compram empresas velhas, modernizam e vendem, sem se preocupar com o faturamento. Ganham até 50% em menos de 1 ano.

Esses fatores subjetivos complementam, mas não são os principais formadores do preço da empresa. Sem dúvida o principal fator analisado é o faturamento. Vou usar exemplos de bancas de jornal e revistarias a venda no site http://www.zonasulnegocios.com.br

BANCA A

Faturamento Garantido R$ 35.000,00
Lucro Liquido 5.000,00
Valor de Venda: R$ 130.000,00
Forma de Pagamento: R$ 100,000.00 Ato saldo A/C
Nº de funcionários: 2
Área útil (Lata M2): 24 .
Horário de funcionamento (Detalhar): seg a sex 6:00 às 21:00 sab 7:00 às 19:00 dom 7:00 às 14:00

Despesas Fixas: R$2.948,33 - Incluso: ( Luz , TPU , Conta Telefônica , INSS , FGTS , Mensalidade do Contador , Folha de Pagamento , Vale Transporte , Vale Refeição , Mensalidade da maquina de cartão , Valor sobre o faturamento com cartões , )
MIX: Jornais, revistas, bomboniere etc
OBS: Linda banca espaçosa com ar condicionado em local previlegiado com 24 m2. A banca tem alguns diferenciais como contrato de publicidade com Souza Cruz ( R$ 15.000 a cada tres anos ). Tem tambem publicidade com revistas gerando R$ 1.000/mes. A banca é de aço inoxidavel,totalmente informatizada e monitorada por câmeras podendo ser controlada remotamente; Fale com um de nossos consultores e faça uma visita

As informações divulgadas são de inteira responsabilidade dos proprietários, estando sujeitas à alterações.

Visita ao local somente com o consultor!

BANCA B

Faturamento Garantido R$ 30.000,00
Lucro Liquido R$ 7.000,00
Valor de Venda: R$ 160.000,00
Forma de Pagamento: 50% contrato / 50% trinta dias
Nº de funcionários: 000
Área útil (Lata M2): 20
Horário de funcionamento (Detalhar): seg a sáb = das 6:00h às 19:00 h / dom = das 6:00h às 13:00 h

Despesas Fixas: R$420,00 - Incluso: ( Luz , TPU , Conta Telefônica , INSS , FGTS , Mensalidade do Contador , Folha de Pagamento , Vale Transporte , Vale Refeição , Mensalidade da maquina de cartão , Valor sobre o faturamento com cartões , )
MIX: Jornais e revistas importadas
OBS: Banca de Jornal e Revistas em local privilegiado, instalada no mesmo local há 50 anos, é uma referência no bairro e tem forte clientela para jornais e revistas nacionais e importadas. A banca não trabalha com recarga para celulares e/ou bilhete único. Vende apenas R$ 1.000,00 / mês em cigarros, apenas para atender os tradicionais clientes. Confira!

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Visita ao local somente com o consultor!

BANCA C

Faturamento Garantido R$ 40.000,00
Lucro Liquido 7,000,00
Valor de Venda: R$ 240.000,00
Forma de Pagamento: á combinar
Nº de funcionários: 02
Área útil (Lata M2): 40 m2
Horário de funcionamento (Detalhar): de 2a a Domingo das 8;00 hs ás 21;30 hs

Despesas Fixas: R$2.627,23 - Incluso: ( Luz , TPU , Conta Telefônica , INSS , FGTS , Mensalidade do Contador , Folha de Pagamento , Vale Transporte , Vale Refeição , Mensalidade da maquina de cartão , Valor sobre o faturamento com cartões , )
MIX: Revistas,Jornais,Livros,Doces,Tabacaria em geral e outros.
OBS: A loja é uma franquia fica localizada na galeria de um hiper mercado , ao lado de um shopping conceituado na zona sul . o motivo da venda é problema de saúde.
Estarei á disposição para quaisquer esclarecimento. Atenciosamente.

As informações divulgadas são de inteira responsabilidade dos proprietários, estando sujeitas à alterações.

Visita ao local somente com o consultor!

Quais informações tiramos dos exemplos?

BANCA A:
> o valor da venda é cerca de 3,7 vezes o faturamento;
> o lucro líquido é menor que 4% (mês) do investimento;
> loja com funcionário, automatizada, tem instalações físicas modernas, ar-condicionado, contratos de publicidade

BANCA B:
> o valor da venda é cerca de 5,3 vezes o faturamento;
> o lucro líquido é quase 4,5% (mês) do investimento;
> loja antiga, com nichos não explorados, não tem funcionários

BANCA C:
> o valor da venda é 6 vezes o faturamento;
> o lucro líquido é menor que 3% (mês) do investimento
> loja franqueada, confinada em hiper-mercado, com funcionários

Tá, e daí? O que isso quer dizer?

Baseado nesses dados podemos concluir que a média dos valores de venda de bancas de jornal e revistarias é 5 vezes o valor do faturamento, podemos esperar um retorno cerca de 3,5% do investimento, bancas com funcionários tendem a ter retorno menor, mesmo com faturamento maior, bancas com nichos sub-explorados tendem a custar mais caro, assim como aquelas confinadas, ou seja, alocadas dentro de outros espaços comerciais.

Então, os fatores subjetivos que podem inflacionar os preços das bancas são:
> possibilidade de crescimento agregando serviços e produtos (crescimento);
> localização privilegiada (ponto comercial);
> suposta melhora no faturamento com nova direção ou presença do dono (ponto queimado)

Minha análise de cada empresa:

BANCA A: aparentemente a banca tem excelente localização (pelas fotos no site), é bonita, estocada, o fato de ter 2 funcionários puxa a rentabilidade pra baixo e possivelmente está com faturamento abaixo do que poderia, caso o dono ficasse presente. Por outro lado, a presença de funcionários facilita a vida de quem comprar para investir. Na minha opinião, os contratos de publicidade são irrelevantes, já que provavelmente não há garantias de renovação.

BANCA B: o fato de ser uma empresa antiga não quer dizer muita coisa, pelo menos nesse ramo que vende produtos iguais a preços tabelados. O lucro líquido maior pode puxar o preço pra cima, mas na realidade isso não faz sentido, ao menos que o novo dono continue trabalhando sozinho, sem funcionários. A principal vantagem é a possibilidade de aumento do faturamento introduzindo novos produtos e serviços. Essa é a cereja do bolo da loja.

BANCA C: o preço inflacionado é sem dúvida impulsionado pelo fato de ser franquia e localizado dentro de hipermercado. A localização deve ser ótima, a loja é muito bonita e a segurança maior. Esses fatores justificam o preço elevado. A rentabilidade é menor devido a presença de funcionários e aluguel possivelmente maior (por ser confinado). Acedito ser um bom negócio para investidores.

Espero ter explicado melhor de onde vem os valores do preço das lojas do varejo. Esse assunto é complexo e cada ramo tem a sua peculiaridade. Se você quer ter uma empresa aconselho que primeiramente determine um ramo que tem vontade de explorar, depois pesquise as características do negócio para entender as variáveis que determinarão o preço de determinada loja. Só assim você conseguirá começar a enxergar se o negócio é bom ou não.

Bom fds a todos e feliz dia do trabalho (ahahahaha!!!!!)

Empreendedorismo: Um pouco sobre Sociedade

Esse post foi publicado originalmente no antigo Blog do Corey e não necessariamente representa a atual opinião do autor.

Nas mesas de bar onde o assunto é empreendedorismo (se é que isso existe!) frequentemente um assunto aparece: Sociedade. E nunca chega-se a um denominador comum: uns descartam totalmente a hipótese de ter um sócio enquanto outros defendem que a única maneira de manter uma empresa competitiva é através de sociedade.

Nem oito nem oitenta, sociedade pode ser o caminho pro sucesso ou a pá que cavará a cova de um negócio. Em algumas empresas, a presença de sócios é quase obrigatória,  normalmente o operacional é extremamente complexo ou o investimento é fora da realidade para somente uma pessoa, ou os dois fatores juntos. Na maioria das vezes, a presença de sócios é facultativa, o negócio poderia ser tocado (e alavancado) por somente uma pessoa, mas por N motivos opta-se pela sociedade.

Sócio Operador X Sócio Investidor

Numa sociedade, os sócios podem dividir o operacional do negócio ou somente um pode ser o operador e o outro investidor. O primeiro caso é mais comum, normalmente dois amigos em busca de ter um negócio juntam as forças (e o capital) para ter uma empresa. Aí que está o perigo, você tem um ótimo relacionamento com uma pessoa, mas isso não quer dizer que essa pessoa será parceira ou trabalhará da maneira que você acha que deve. Surgem os conflitos, muitas vezes o trabalho acaba sobrando para um dos sócios, o outro se sente injustiçado e pode tomar as mais diversas atitudes, quase sempre deletérias para a empresa.

Outra forma de sociedade é entrar como sócio investidor, ou seja, você investe dinheiro num negócio que será tocado por outra pessoa. A principal vantagem é não ter, necessariamente, que trabalhar no negócio. Teoricamente é uma renda passiva. A principal desvantagem é deixar seu dinheiro nas mãos de outra pessoa, nem sempre qualificada para trata-lo bem. Uma coisa é você ter ações de uma grande empresa, administrada por pessoas qualificadas, finanças auditadas e balanços divulgados a público. Outra é você investir numa empresa que será tocada pelo seu cunhado, amigo ou muitas vezes um total desconhecido. tem que saber exatamente onde pisa.

Vantagens da sociedade

Divisão de tarefas: não importa o tamanho da empresa, há trabalho demais pra ser feito. Obviamente se esse trabalho for dividido tudo será mais fácil. Se essa divisão de tarefas for feita com outro proprietário, com certeza o serviço sairá melhor do que se fosse realizado por um funcionário. Numa sociedade estruturada, há divisão clara de funções onde um sócio não deve interferir no trabalho do outro, afinal o alicerce de qualquer sociedade é a confiança.

Escala de trabalho: muitas empresas abrem de domingo a domingo, as vezes por 16 ou 18 horas por dia. Se durante todo o expediente houver a presença do proprietário, obviamente os resultados serão melhores. Aquela velha frase "o olho do dono engorda o gado" é mais que realidade. Sociedades permitem esse controle maior. Além disso, você fica mais tranquilo ao tirar férias, já que quem estará na frente do negócio é o seu sócio, não um funcionário.

Redução de investimento: essa é a mais óbvia. Você pode entrar num negócio de 100k investindo 50k ou menos, se você optar por um sócio investidor, poderá ter um negócio próprio investindo somente sua força de trabalho, sem tirar 1 real do bolso.

Desvantagens da sociedade

Fraudes: pessoas são passíveis de erros, pessoas podem querer levar vantagem em cima dos outros, então obviamente fraudes podem acontecer. Muitas vezes você confia totalmente no seu sócio, afinal já é uma pessoa conhecida há tempos, mas você pode não conhecer as atitudes dessa pessoa em relação a dinheiro ou no ambiente de trabalho. Por outro lado as vezes é melhor um sócio ladrão que trabalha muito que um honesto encostado.

Preguiça: no começo tudo são flores, os sócios tem muita vontade de trabalhar e crescer. O tempo passa, as dificuldades aparecem e aquele cara preguiçoso acaba por deixar o outro resolver tudo, ou o sócio mais proativo acaba por tomar as rédeas da situação sufocando o papel do outro. por isso é necessário uma divisão de tarefas claras, com metas estabelecidas que deverão ser cobradas.

Quem tem sócio tem patrão: isso é verdade! Essa frase pode não ser tão ruim quanto parece. Se você tem sócio, deve satisfação a ele, e ele a você. Deve-se prestar contas do trabalho. Isso acaba sendo mais uma vantagem que desvantagem. Quando você é o único dono, acaba postergando trabalhos, relevando coisas erradas, não se esforçando pra cumprir metas. Se você tem uma sociedade séria, acaba saindo da zona de conforto.

Minha opinião

A extrema dificuldade que tenho em lidar com pessoas me deixa receoso em relação a sociedades, então fico de fora. Abro mão das vantagens de ter um sócio em prol de não arrumar confusão e me desgastar. Entraria numa sociedade em dois casos:

1- Como sócio investidor: formando uma renda passiva;
2- Para alavancagem: comprando a parte do outro sócio ou desmembrando a empresa, tornando os ex-sócios parceiros comerciais.

Convido o nosso novo amigo Mão Inglesa para debater sobre esse assunto, esse é o negócio do cara, acho que ele tem mais expertise.

Agradecimento

Esse post foi publicado originalmente no antigo Blog do Corey e não necessariamente representa a atual opinião do autor.

Bom dia!

Gostaria de agradecer a todos que me deram uma força na sexta feira, estava deprimido, com o saco cheio e conversar com vocês, blogueiros, me deixou muito melhor. É muito reconfortante saber que não sou o único a se achar totalmente perdido na sociedade, saber que existem outros "loucos" me deixa mais feliz.

Meu fim de semana acabou sendo muito bom, um colega desempregado apareceu aqui na loja as 21:00h pra me visitar, estava de passagem, veio visitar uns familiares aqui em sampa. Acabou trabalhando o fim de semana inteiro, rsrs! Foi bom pra ele que levantou uns trocos e melhor pra mim que arrumei as malas, fiz a esposa dar cano no serviço e peguei o primeiro avião disponível em Congonhas.

Me sinto melhor pra encarar mais uma semana de trabalho!

Boa semana a todos!

O dia está chato e eu mais chato que o dia!

Esse post foi publicado originalmente no antigo Blog do Corey e não necessariamente representa a atual opinião do autor.

Sexta feira, véspera de feriado, tempo nublado em São Paulo. Estou aqui, na minha loja vendo o tempo passar, os clientes decidiram fazer greve hoje! Ameaça chover e estou de bicicleta, não posso sair mais cedo, minha presença física é obrigatória.

A loja vai bem, faturamento crescente, contas em dia, tudo dentro do previsto. O problema está comigo, não gosto de trabalhar, não gosto dessa vida de porpriOtário. Não gosto de ter que mandar, dar bronca, chamar atenção. Não gosto de contratar, não gosto de demitir. Não gosto de não saber qual será meu salário no fim do mês. Não gosto de fazer cotações, lidar com fornecedores, contadores e clientes.

Contratar gente pra fazer meu trabalho? Sim, isso é possível, porém provavelmente vai me causar problemas maiores ainda, além de reduzir muito meus ganhos. Sou mais centralizador do que deveria. Isso me prejudica. Estou vendo que não será possível aguentar 4 anos nessa vida (conforme meu plano de negócios). Ainda não sei o que fazer.

Esse é só um desabafo de sexta-feira a tarde, todo mundo se preparando pra viajar e eu na cadeia, rsrs!

Bom fds a todos!

Faculdade: É mesmo necessário?

Esse post foi publicado originalmente no antigo Blog do Corey e não necessariamente representa a atual opinião do autor.

Hoje me peguei pensando uma coisa, será que o estudo superior é realmente necessário pra todo mundo? Costumo ir contra o pensamento da maioria das pessoas, então conclui que nem sempre cursar uma universidade é algo inteligente de ser feito, e pior, muitas vezes pode atrapalhar a vida tanto profissional e principalmente financeira de uma pessoa.

Aluno-padrão motivado numa aula de sexta-feira

Vejamos os principais tipos de universidades e seus "aluno padrão":

Universidades Públicas: a maioria das instituições de ensino públicas possuem excelente nível de professores, laboratórios e grade curricular, o que as tornam as melhores opções para quem deseja ter uma formação robusta. O aluno-padrão dessas instituições são jovens de alto nível intelectual recém formados do ensino médio. O fato de não haver pagamento de mensalidade atrai muita gente, o que acaba levando à essas escolas pessoas muito esforçadas. Os profissionais saídos dessas escolas provavelmente terão um futuro brilhante (pelo menos na carreira).

Universidades Particulares Top: são faculdades conceituadas e tradicionais, normalmente são especializadas em determinada área (ex: São Camilo, área da saúde). Possuem mensalidades caríssimas o que acaba atraindo somente alunos de famílias AAA ou filhos de emergentes que ralam pra pagar a faculdade dos filhos. Os profissionais saídos dessas escolas também terão futuro brilhante, concorrendo os mesmos cargos com os provenientes das universidades públicas.

Universidades Particulares "Povão": ou "Uniesquinas", como queiram. O número dessas universidades explodiu na última década. É nesse tipo de instituição que o povão adquire seu diploma universitário. Foram as responsáveis pela democratização do ensino superior. Suas mensalidades promocionais acabam atraindo muita gente que busca desesperadamente um futuro melhor e vê na instrução uma possível saída. O público alvo é o filho do pobre, que estudou em colégios públicos e obviamente não conseguirá entrar numa federal e também aquelas pessoas que deixaram o tempo passar, e mesmo tardiamente entram na faculdade.

Cursei uma "Uniesquina" da vida e tenho muito orgulho de ganhar mais dinheiro que muito cara que fez federal, rsrs! Eu cursei tardiamente, um curso legal, que eu tinha afinidade. Por obra do destino (ou não) meu trabalho não tem muito a ver com o que aprendi na facu.

E é justamente para pessoas com o meu perfil que fica minha contestação. Será que o investimento feito num curso superior valerá a pena? Terá retorno? Ou o diploma só servirá pra ficar na gaveta (assim como está o meu)? Você decidiu fazer um curso superior porque tem certeza que seu futuro profissional (e financeiro) melhorará ou prestou vestibular só pra não ser diferentes que seus amigos? Já parou pra calcular o custo de uma faculdade? Não parou? Então vamos lá...

Fiz uma simulação extremamente porca e estupidamente subdimensionada dos custos de um curso superior numa Uniesquina (valores anuais):

Mensalidade: 12 x R$ 750,00 =    R$ 9.000,00
Estacionamento: 9 x R$ 150,00 =  R$ 1.350,00
Combustível: 9 x R$ 100,00 =       R$ 900,00
Alimentação: 9 x R$ 200,00 =       R$ 1.800,00
Total anual:                                    R$ 13.050,00


Levei em consideração o valor anual pago mensalmente (não conheci nenhuma pessoa que pagou faculdade por ano, obtendo desconto [me incluo nisso]) e que há 9 meses de aula no ano. Não cosiderei um fator subjetivo mas muito importante: o tempo! O cara vai investir meio dia durante anos pra obter um diploma no final.

Para um curso com duração de 4 anos, o valor chega R$ 52.200,00, é muito dinheiro, grana essa que pode mudar a vida de alguém desde que bem utilizada. Por exemplo se o cara, ao invés de cursar a faculdade investir essa grana mensalmente (média de R$ 1.087,50) na poupança (0,6% ao mês) terá no final de 4 anos mais de 60k. Se, ao invés de ir pra faculdade o cara arrumar um bico no horário da aula que dê 400 conto por mês e investir esse valor junto com as despesas da faculdade terá mais de R$ 80.000,00!

Com 80k é possível comprar pequenos negócios a vista, ou dar de entrada numa empresa maior e parcelar o restante. Veja um exemplo (disponível em http://www.zonasulnegocios.com.br/) :

Esse é um exemplo escolhido ao acaso, sem a menor pretensão em encontrar um bom negócio (não sei se esse é um bom negócio, pode ser que sim). Se você se esforçar um pouquinho encontrará N possibilidades de investir 80k na compra de uma empresa. Veja que o lucro líquido declarado é de 4k. Quantas empresas pagam isso de salário á um profissional recém saído da faculdade?

Não estou aqui pra criticar, nem pra dizer o que é certo ou errado. Acontece que o pensamento da maioria nem sempre é o mais certo. Estou desconsiderando muita coisa nessa análise, entre elas coisas subjetivas mas importantes pra muita gente como o sonho de obter um diploma universitário. Também gostaria de falar que enxergo uma faculdade como maneira de crescimento pessoal, não só como uma maneira de crescimento profissional e muito menos financeiro, já que sabemos, melhor do que ninguém, que formação acadêmica e salário alto não tem nada a ver com riqueza.

Investir em imóveis em São Paulo: ainda dá tempo?

Esse post foi publicado originalmente no antigo Blog do Corey e não necessariamente representa a atual opinião do autor.

Não é de hoje que imóveis me fascinam, eu adoro ver plantas, ler sobre técnicas de construção, etc. Não entendo porque não fiz engenharia civil. Eu sei, ainda dá tempo, sou jovem, mas não tenho mais saco pra estudar, pelo menos não estudo formal, com dias letivos e provas.

Acho que uma maneira de extravasar esse meu gosto por imóveis seria investir neles. Não tenho vontade de investir em fundos imobiliários, e sim em imóveis propriamente ditos. Acho que por levar uma vida minimalista, tenho grande interesse por imóveis pequenos, principalmente apartamentos. Imóveis grandes também me fascinam, mas para investir acredito que os pequenos são melhores. Talvez o investimento em imóveis seja uma coisa que eu sinta prazer em fazer.

Edifício Copan. Fonte: http://wesleyescritosebesteiras.blogspot.com.br/2011/01/desvairada-homenagem-pauliceia.html

Vender ou Alugar?

Quando se fala em investimento em imóveis logo vem a dúvida: comprar, valorizar e vender ou comprar e alugar. As duas hipóteses são ótimas, dependendo da realidade do investidor. Não vislumbro investir em imóveis no curto prazo, então quando eu for faze-lo (se fizer) analisarei as opções mais relevantes no momento. Minha vontade é comprar imóveis deteriorados, reformar modernizando o máximo possível e vender, acredito que, pelo menos no dia de hoje, aluguel não tem um retorno muito bom visto as dificuldades oferecidas. Uma coisa é ganhar 0,6% na poupança sem fazer força alguma, outra é ganhar 0,7 ou 0,8 em um imóvel que pode ficar vago, acarretando custos de manutenção, ou sofrendo inadimplência. 

Ainda há oportunidade em São Paulo

Para quem é de São Paulo, uma ótima oportunidade seria investir em apartamentos pequenos, quitinetes ou quarto e sala em prédios antigos do centro de São Paulo. Atualmente os preços desses imóveis ainda não estão tão inflacionados como no resto da cidade. Com a piora do trânsito, imóveis na região central de São Paulo são cada vez mais procurados, ao mesmo tempo que, trazendo pessoas com melhor poder aquisitivo, acaba por valorizar o comércio local, que por sua vez diminui a degradação. 

Falando em degradação, esse é o pior problema de morar no centro, porém não é bem da maneira mostrada na mídia. Vários locais do centro estão extremamente degradados, os prédios largados, muitas vezes abandonados; as ruas repletos de usuários de drogas, travestis e prostitutas; um exemplo é a região da luz e praça Júlio Prestes. Por outro lado, há regiões extremamente valorizadas, com prédios sexagenários impecavelmente conservados, vide a avenida São Luiz e boa parte da Consolação e República. Não tenho fé alguma nos governantes, porém, acredito que a "troca" da população do centro pode provocar melhorias na região.

A infraestrutura de comércios e serviços é incomparável com qualquer outra região do país. Quem vive no centro de sampa faz tudo a pé, ou de metrô, muitos não possuem carro. A região tem absolutamente tudo o que você precisar, 24 horas por dia, 7 dias na semana. Há desde bares até pet shop 24h!

Quem mora no centro

Alguns grupos populacionais podem ser alvo de negócios:

1- Idosos: boa parte são moradores há décadas de seus apartamentos comprados na época que morar no centro era "chic" ou ao menos, algo normal. Aqui estão excelentes oportunidades de negócios. Desculpe-me caso eu for meio mórbido, mas ao falecerem, esses idosos deixam seus apartamentos que provavelmente serão negociados com preços deflacionados por seus herdeiros. Aqui estão as melhores oportunidades de compra.

2- Executivos: boa parte das grandes empresas de São Paulo estão localizadas no centro, na Paulista e na Faria Lima. Boa parte dos executivos moram em bairros de "playboy": Anália Franco, Morumbi, Pinheiros, etc. Isso quando não moram em cidades do interior como Campinas e Jundiaí. Com o trânsito cada dia pior, muitos tem migrado para moradias provisórias no centro. Passam a semana em apartamentos ou flats e voltam pra residência "oficial" nos fins de semana. Aqui estão excelentes oportunidades de venda, principalmente para imóveis modernizados próximos a estações do metrô.

3- Jovens profissionais e estudantes: muitos jovens procuram em São Paulo boas oportunidades de emprego. Ainda hoje isso é verdade. Essas pessoas passam temporadas em São Paulo, seja por trabalho ou por estudo, e não costumam comprar a moradia e sim alugar. Na região central há grande quantidade de escolas variadas além de alguns centros universitários (Mackenzie por exemplo). Aqui estão excelentes oportunidades de locação, principalmente de quitinetes mobiliadas.

Quais bairros

Bairros? Sim, bairros. Quem é de fora deve estranhar, mas o centro de São Paulo tem vários bairros, aliás, tem várias sub-prefeituras. São Paulo é  muito, muito grande mesmo!

Alguns bons bairros para se investir em imóveis na região central são:

Higienópolis: não seria alvo de investimento por minha parte, afinal, o melhor bairro da região central tem preços na lua e é extremamente elitista, o que dificulta as vendas. Classe A não costuma se contentar com simples reformas. Eles querem algo totalmente personalizado. Ainda há pechinchas em apartamentos "de viúva", ou traduzindo do jargão dos corretores: apartamentos que ficaram muitas décadas sem reforma.

República: a região da república com seu ícone, o Edifício Copan, é um bairro que não chegou a ser totalmente degradado, além disso é riquíssimo em comércios e tem uma vida noturna agitada. Encontram-se boas oportunidades, sobretudo em apartamentos de 1 dormitório.

Avenida São João: essa famosa via de sampa começa no Prédio do Banespa (Edifício Altino Arantes), um dos mais belos prédios de São Paulo que fica ao lado do Prédio Martinelli também muito bonito e termina numa aberração: o Minhocão (Elevado Costa e Silva), num trajeto relativamente curto temos de tudo. Degradação no começo, seguido de muitos comércios (até a Avenida Ipiranga) e região em expansão imobiliária. Nesse "pedaço" da São João estão surgindo novos empreendimentos com preços nas alturas e também alguns prédios passando por retrofit, com apartamentos totalmente modernizados a venda.

Vila Buarque: A vila Buarque é compreendida da região em torno do Minhocão. Até a construção dessa porra, digo, obra, era uma região nobre. Caiu em desgraça após esse viaduto passar a 4 metros das janelas do apartamentos. Vejo aqui boas oportunidades para locação. A região está lentamente melhorando e tem algumas estações do metrô, melhoraria muito mais se demolissem essa jossa do Minhocão, mas duvido que isso um dia aconteça.

Várias outras regiões são interessantes, mas não vou me espichar o papo, fica pra próxima.

Bom fds a todos! 

[Off] - O preconceito nosso de cada dia

Esse post foi publicado originalmente no antigo Blog do Corey e não necessariamente representa a atual opinião do autor.

Você pode jurar que não, mas com certeza tem algum tipo de preconceito. Eu também tenho, afinal sou humano e com certeza o ser humano não é a melhor espécie que habita a Terra.

Não acho que preconceito seja algo totalmente deletério, discriminação sim, é algo abominável, podemos ter preconceito e não discriminar. Veja bem, o preconceito, como a própria palavra diz é a formação de um conceito sobre uma pessoa, coisa ou seja lá o que for, antes mesmo de conhece-la. Existe o preconceito ruim e também o bom. O preconceito ruim é aquele que conhecemos, ou seja, preconceito contra negros, homossexuais, etc. O preconceito bom é algo pouco comentado. Um exemplo: a grande maioria dos leitores homens (e por que não mulheres) acham as Panicats símbolos de beleza e gostosura. Agora a pergunta: quantos que estão lendo isso já transaram com uma Panicat? É meu amigo, você está sendo preconceituoso quando chama a Juju Salimeni de gostosa.

Preconceito x Discriminação

Acredito que todo preconceito tem um fundamento, por mais absurdo e irracional que seja. Por exemplo, quando os primeiros carros chineses desembarcaram no Brasil, logo muita gente começou a “pregar” que não prestavam, que eram descartáveis, inseguros, etc. Por quê? Muitos produtos chineses que utilizamos possuem qualidade duvidosa, vide o exemplo dos celulares “xing-ling” que possuem TV, internet, rádio, ar-condicionado, batedeira de bolo e pára-quedas, mas que na realidade servem muito mal como telefones. Passado um tempo, vimos que alguns carros chineses possuem mais qualidade que muitos carros nacionais.

Usando o exemplo dos carros chineses, o preconceito pode servir como um “pé-atrás”, mas jamais como discriminação. É saudável dizer que irá a uma concessionária conhecer o carro, fazer um test-drive, esperar um período para ver se ocorrem problemas, etc. Não é saudável dizer simplesmente que o carro não vale nada e que jamais compraria. Perceberam a diferença? Uma coisa é preconceito, outra é discriminação.

Eu sou preconceituoso

Como todo e qualquer humano que não se ampara em discursos politicamente corretos, eu assumo que tenho preconceitos. Tenho preconceito com pobres, como diria o Lord, com a classe D. Por quê? Oras, porque a atitude desse pessoal me incomoda, atrapalha minha vida. Tenho preconceito com qualquer pessoa que tenta se sobressair da multidão, isso inclui:

  Ø  pé-rapado ouvindo funk no talo no seu Gol quadrado rebaixado, com rodas orbitais e envelopado de preto fosco;

  Ø  político filho-de-uma-puta-barata que passa no meu comércio tentando angariar votos para a próxima eleição;

  Ø  pessoas barraqueiras, que gritam na rua, dão risada alto e possuem atitudes fora da normalidade;

  Ø  cidadões da nova classe C que se acham os fodões por ter um Celta financiado, um i-phone e camisas Lacoste;

  Ø  homens que só sabem falar de bunda ou futebol e enxergam mulher como um cachorro olhando um frango de padaria.

Não sou preconceituoso

Não consigo entender o preconceito com homossexuais, não há relação entre uma pessoa fazer sexo com outra do mesmo sexo e ser uma pessoa inferior. Uma coisa não tem nada a ver com a outra. No pouco contato que tive com homossexuais assumidos percebi que na maioria são culturalmente mais ricos, costumam ser mais educados e melhores profissionais. Por outro lado tenho preconceito com um tipinho muito comum: o tiozão asqueroso, machão que se gaba por ter 3 amantes e gandaiar enquanto a esposa fica cuidando dos filhos.

Entendo que mulheres também podem ter pensamentos libidinosos e fantasias sexuais hard core assim como 99,9% dos homens. Mulher pode, e deve, consumir pornografia. Mulher pode querer transar com 2, 3 ou 1000 homens ao mesmo tempo, isso é muito saudável, sério, acredito que uma boa dose de promiscuidade com segurança não faz mal a ninguém. Acredito que se você tem vontade de transar com uma pessoa do mesmo sexo, deve faze-lo para matar a curiosidade, o que há de errado nisso?

Tenho amigos “negões”, e esses são pessoas que não fazem apologia ao racismo, ao contrário da maioria dos negros. Tenho amigos branquelos que não saem por aí com camisas escrito “100% branco”.Procuro tratar todos os clientes da minha loja da mesma maneira, mas confesso que tenho asco de alguns, principalmente aqueles que não usam bom dia, boa tarde, boa noite e obrigado; além daqueles clientes “Google”, ou seja, que pesquisam duas linhas sobre um produto e querem saber mais que os profissionais do ramo

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Conclusão

Acredito que uma dose de preconceito pode não ser prejudicial, o intolerável é a discriminação. Todos nós já sentimos uma dose de discriminação alguma vez na vida e ao menos que sejamos totalmente frios, não nos sentimos bem com isso. Então, obviamente temos o dever de tentar guardar nosso preconceito sem discriminar ninguém.