Dias atrás recebi a notícia que nenhum senhorio gosta de receber. Meu melhor inquilino comunicou que desocupará o imóvel. Digo que é o melhor inquilino por pagar em dia (adiantado, todos os meses) e porque o contrato dele era o melhor de todos, vamos à explicação.
O imóvel em questão, um pequeno apartamento, chegou às minhas mãos através da venda de uma das lojas, ele foi empurrado como parte do pagamento. Trata-se de um imóvel mal resolvido, provavelmente fruto de algum tipo de experimento com sucesso duvidoso feito pela incorporadora: 35m², planta tosca, inserido num condomínio cujo perfil é mais pro familiar, logo esse tipo de apartamento fica um tanto deslocado no meio dos 2 e 3 dormitórios do empreendimento. Por outro lado acaba sendo um imóvel de nicho já que atrai solteiros e casais com vontade de morar num condomínio-clube num bairro residencial, o que não é tão fácil de encontrar devido às grandes metragens e valores de aluguel e condomínio normalmente cobrados nesse tipo de empreendimento. Devido ao pequeno tamanho ele acaba sendo barato pra se manter.
O apartamento chegou às mãos do antigo proprietário (atual dono de uma das minhas lojas) através de outro negócio, ou seja, fora usado como moeda de troca diversas vezes. Extrapolando o jargão automotivo, esse imóvel é um verdadeiro mico mas o peguei mesmo assim porque as circunstâncias foram favoráveis. O custo total dele, incluindo documentação, foi de 200k, sendo que na época (final de 2015, isso mesmo, nessa época eu já estava negociando as lojas) o preço médio desses apartamentos era de 220k, considerando os outros aspectos da negociação decidi encarar o mico e coloca-lo para alugar ou vender, o que acontecesse primeiro. Logo após tomar posse defini os valores: venda 210k, locação 1k, fiz diversos anúncios na OLX, grupos de Facebook e outras mídias, imediatamente e como de costume, diversos corretores e imobiliárias entraram em contato perguntando se poderiam trabalhar o imóvel, o que permiti. Uma semana depois o apartamento fora alugado por uma imobiliária pelo valor de 1,3k, isso mesmo MIL E TREZENTOS REAIS. Os caras inflacionaram o valor e o inquilino topou, bom demais pra ser verdade... Após a comissão da imobiliária eu ainda fiquei com 1200 conto por mês, nada mal...
Tudo ia bem até que o inquilino saiu, pagou a multa rescisória e se mandou, fiquei com o imóvel vago. Até onde sei o valor acima da média não foi o problema, os funcionários do prédio me disseram que o ex-inquilino saiu porque mudou de cidade. Esse foi o segundo caso de vacância desde que me tornei locador, o primeiro foi resolvido em 3 dias, o inquilino deixou o apê na segunda e o novo inquilino entrou na quinta, mas eu sabia que dessa vez seria diferente. Esse imóvel é muito peculiar o que dificulta muito a locação, já se passam 20 dias que o imóvel voltou ao mercado e tirando 2 visitas especulativas, nada concreto. Usei a mesma abordagem que da outra vez, anúncios na OLX e Facebook, vários corretores entraram em contato e nada...
Esse é o grande problema de ter imóveis de locação, eles devem ser locáveis, ter alta liquidez no mercado, caso contrário viram micos. Estou com esse mico na mão e não sei ao certo o que fazer porque o cenário mudou pra pior: o preço dos apartamentos vizinhos cairam muito, já tem gente pedindo 185k em imóveis semelhantes no mesmo condomínio, outros pedem 800 merréis de aluguel, ou seja, me fodi. Pra vender tenho que perder dinheiro (pelo menos 15 ou 20k), alugando vou pegar uma merreca... E conseguir vender ou alugar mesmo por esses valores é uma briga.
Sei que os críticos dos imóveis de locação estão com sorrisinho no canto de boca e preparando um "te avisei", mas deixo claro que sei desses riscos e que sabia desde o princípio que estava me metendo numa possível roubada. Dei sorte durante um tempo, mas como a sorte não é eterna, chegou a hora do juízo final. Meus outros imóveis estão alugados, com rentabilidade acima de 0,6%, zero vacância, zero inadimplência, mas isso deve-se ao fato de serem imóveis versáteis, comprados por valores abaixo da média. Esse é diferente, foi diferente desde o princípio. Além disso não estou exposto 100% em imóveis físicos e pretendo diminuir ainda mais essa porcentagem de acordo com que a renda passiva é reinvestida. Imóveis físicos são ótimos, você vê seu dinheiro, porém não podem ser a única fonte de renda do investidor.
Bom, tenho essa bomba na mão e tenho que dar um jeito, vejam as opções que pensei:
1- Tentar vender rápido, assumir a perda, socar o dinheiro num Tesouro Selic ou CDB acima de 100% da vida e virar a página;
Prós: viro a página desse negócio tosco que me meti e sigo em frente liberando capital que pode ser usado pra algo mais vantajoso no futuro.
Contras: perder 15 ou 20 pau é de doer
2- Tentar alugar por um valor mais baixo, não deixando o imóvel parado sem render e gerando despesa de condomínio, amargar uma rentabilidade pior que poupança;
Prós: estancar o sangramento de não estar recebendo renda e gastando com condomínio o mais rápido possível. 800 conto é pior que 1000 conto mas é melhor que 0 conto.
Contras: empurro de barriga dessa maneira até o inquilino sair novamente ou mesmo ser um inquilino problemático que além de dar problema gera pouca renda.
3- Manter os preços anunciados (210k na venda ou 1k no aluguel) pra ver se alguém fisga e até lá ir pagando as despesas de condomínio (270 conto mensais).
Prós: ganho algum tempo com o imóvel no mercado, o condomínio é barato, um valor que não me mata, é isento de IPTU e posso desligar a luz pra economizar ainda mais.
Contras: ficar com esse negócio martelando na cabeça diariamente e sem perspectiva de resolução.
Outra hipótese seria fazer uma permuta, até pesquisei algumas opções mas definitivamente não quero enfiar mais dinheiro nisso, pra rolar uma permuta teria que baixar o valor e comprar um imóvel mais caro o que não vejo sentido porque imóvel mais caro significa imóvel fora do meu perfil de locação, o que seria trocar 6 por meia dúzia. Permuta fora de cogitação.
Existe a possibilidade de me mudar para esse imóvel mas por diversos motivos isso é inviável. Ficaria fora de mão pro trabalho tanto meu quanto da Bia e também não se encaixa em nossos planos para um futuro próximo.
Estou bem perdido, não sei muito bem o que pensar e gostaria de pedir ajuda aosuniversitários leitores para que me deem opiniões. O que você faria no meu lugar?
PS: Dia desses pedi ajuda à vocês sobre o que fazer com 200k, em breve post a esse respeito, portanto sintam-se instigados à me ajudarem novamente!
O imóvel em questão, um pequeno apartamento, chegou às minhas mãos através da venda de uma das lojas, ele foi empurrado como parte do pagamento. Trata-se de um imóvel mal resolvido, provavelmente fruto de algum tipo de experimento com sucesso duvidoso feito pela incorporadora: 35m², planta tosca, inserido num condomínio cujo perfil é mais pro familiar, logo esse tipo de apartamento fica um tanto deslocado no meio dos 2 e 3 dormitórios do empreendimento. Por outro lado acaba sendo um imóvel de nicho já que atrai solteiros e casais com vontade de morar num condomínio-clube num bairro residencial, o que não é tão fácil de encontrar devido às grandes metragens e valores de aluguel e condomínio normalmente cobrados nesse tipo de empreendimento. Devido ao pequeno tamanho ele acaba sendo barato pra se manter.
 |
| Meu apartamento é um miquinho. |
Tudo ia bem até que o inquilino saiu, pagou a multa rescisória e se mandou, fiquei com o imóvel vago. Até onde sei o valor acima da média não foi o problema, os funcionários do prédio me disseram que o ex-inquilino saiu porque mudou de cidade. Esse foi o segundo caso de vacância desde que me tornei locador, o primeiro foi resolvido em 3 dias, o inquilino deixou o apê na segunda e o novo inquilino entrou na quinta, mas eu sabia que dessa vez seria diferente. Esse imóvel é muito peculiar o que dificulta muito a locação, já se passam 20 dias que o imóvel voltou ao mercado e tirando 2 visitas especulativas, nada concreto. Usei a mesma abordagem que da outra vez, anúncios na OLX e Facebook, vários corretores entraram em contato e nada...
Esse é o grande problema de ter imóveis de locação, eles devem ser locáveis, ter alta liquidez no mercado, caso contrário viram micos. Estou com esse mico na mão e não sei ao certo o que fazer porque o cenário mudou pra pior: o preço dos apartamentos vizinhos cairam muito, já tem gente pedindo 185k em imóveis semelhantes no mesmo condomínio, outros pedem 800 merréis de aluguel, ou seja, me fodi. Pra vender tenho que perder dinheiro (pelo menos 15 ou 20k), alugando vou pegar uma merreca... E conseguir vender ou alugar mesmo por esses valores é uma briga.
Sei que os críticos dos imóveis de locação estão com sorrisinho no canto de boca e preparando um "te avisei", mas deixo claro que sei desses riscos e que sabia desde o princípio que estava me metendo numa possível roubada. Dei sorte durante um tempo, mas como a sorte não é eterna, chegou a hora do juízo final. Meus outros imóveis estão alugados, com rentabilidade acima de 0,6%, zero vacância, zero inadimplência, mas isso deve-se ao fato de serem imóveis versáteis, comprados por valores abaixo da média. Esse é diferente, foi diferente desde o princípio. Além disso não estou exposto 100% em imóveis físicos e pretendo diminuir ainda mais essa porcentagem de acordo com que a renda passiva é reinvestida. Imóveis físicos são ótimos, você vê seu dinheiro, porém não podem ser a única fonte de renda do investidor.
Bom, tenho essa bomba na mão e tenho que dar um jeito, vejam as opções que pensei:
1- Tentar vender rápido, assumir a perda, socar o dinheiro num Tesouro Selic ou CDB acima de 100% da vida e virar a página;
Prós: viro a página desse negócio tosco que me meti e sigo em frente liberando capital que pode ser usado pra algo mais vantajoso no futuro.
Contras: perder 15 ou 20 pau é de doer
2- Tentar alugar por um valor mais baixo, não deixando o imóvel parado sem render e gerando despesa de condomínio, amargar uma rentabilidade pior que poupança;
Prós: estancar o sangramento de não estar recebendo renda e gastando com condomínio o mais rápido possível. 800 conto é pior que 1000 conto mas é melhor que 0 conto.
Contras: empurro de barriga dessa maneira até o inquilino sair novamente ou mesmo ser um inquilino problemático que além de dar problema gera pouca renda.
3- Manter os preços anunciados (210k na venda ou 1k no aluguel) pra ver se alguém fisga e até lá ir pagando as despesas de condomínio (270 conto mensais).
Prós: ganho algum tempo com o imóvel no mercado, o condomínio é barato, um valor que não me mata, é isento de IPTU e posso desligar a luz pra economizar ainda mais.
Contras: ficar com esse negócio martelando na cabeça diariamente e sem perspectiva de resolução.
Outra hipótese seria fazer uma permuta, até pesquisei algumas opções mas definitivamente não quero enfiar mais dinheiro nisso, pra rolar uma permuta teria que baixar o valor e comprar um imóvel mais caro o que não vejo sentido porque imóvel mais caro significa imóvel fora do meu perfil de locação, o que seria trocar 6 por meia dúzia. Permuta fora de cogitação.
Existe a possibilidade de me mudar para esse imóvel mas por diversos motivos isso é inviável. Ficaria fora de mão pro trabalho tanto meu quanto da Bia e também não se encaixa em nossos planos para um futuro próximo.
Estou bem perdido, não sei muito bem o que pensar e gostaria de pedir ajuda aos
PS: Dia desses pedi ajuda à vocês sobre o que fazer com 200k, em breve post a esse respeito, portanto sintam-se instigados à me ajudarem novamente!
Nenhum comentário:
Postar um comentário