Fundos Imobiliários - Agosto/2019

Esse post foi publicado originalmente no antigo Blog do Corey e não necessariamente representa a atual opinião do autor.

Hoje venho aqui rapidinho compartilhar minha carteira atual de FIIs e propor algumas reflexões além de pedir algumas sugestões. Vamos lá!

Atualmente minha carteira de FIIs está assim distribuída:

Nos últimos tempos venho aportando mais em fundos de papel com objetivo de chegar à um percentual 50/50%. Fundos de papel me atraem mais nesse momento devido à diversificação. Além disso me desfiz de algumas carniças que tinha na carteira, como por exemplo FVBI e XPMC, não gosto de ficar movimentando a carteira mas também não vou ficar sentado em cima de ativos que não gosto mais. Ainda tenho alguns ativos mono-imóvel ou mono-inquilino, como o NSLU que me incomodam um pouco, mas nesse caso específico fico com dózinha de vender porque me deixa um yield 0,76% (muito próximo ao retorno total carteira que foi de 0,75% em agosto). Também fiz uma possível cagada de comprar SAAG (tenho dúvidas de como o setor se comportará), mas como a parcela é pequena, tá de boa.

Tenho somente 4 fundos de papel e gostaria de acrescentar mais algum, o que sugerem? A relação papel/tijolo e distribuição dos fundos de papel está assim:

A distribuição dos setores dos fundo de tijolo estão conforme o gráfico abaixo e estou meio perdido, não sei direito pra qual lado ir depois que chegar à proporção 50/50% quando terei que aportar em tijolo novamente. O objetivo é diminuir cada vez mais a participação do setor de desenvolvimento (MFII) além de diluir os outros setores que estão quase todos com um ou dois papéis apenas. Sugestões?

Venho entrado em novas ofertas sempre que possível e isso tem ajudado a baixar meus PMs que estão assim:

Entretanto essas mesmas ofertas que ajudam a baixar meu preço médio estão começando a me incomodar. Todo mundo quer lançar novas ofertas, levantar um caminhão de dinheiro, além disso há novos fundos de papel surgindo todos os dias. Ok, o mercado brasileiro de FIIs tem muito o que crescer e a atual queda dos juros empurra investidores para esses ativos, mas será que com a economia andando de lado há onde investir tanta grana que está sendo colocada nessa modalidade e gerar renda decente no fim das contas? Começo à ficar preocupado... O que acham?

No meu atual momento, dentro dos planos atuais (que estou devendo de compartilhar com vocês), fluxo de caixa periódico é cada vez mais importante e isso tem me levado à aumentar substancialmente minha carteira de FIIs. Tenho alguns CDBs vencendo a partir de janeiro e pretendo finalmente alocar em ações com foco em dividendos além de BDRs com foco em proteção, o objetivo é deixar em renda fixa somente uma reserva de oportunidade e dentro desse âmbito estou pensando em me desfazer dos títulos públicos...

Dentro do preço atual meus TDs estão me pagando cupons na ordem de 0,36% ao mês (...lágrimas...), pensei em vende-los, alocar em FIIs o suficiente para ter renda equivalente ao que os títulos me pagam atualmente e o que sobrar colocar em algum papel do setor elétrico, até para já ir testando meu sentimento em relação às ações. 

É isso por hoje, agradeço as sugestões e incentivo as discussões saudáveis. Na medida do possível vou responder a todos.

Grande abraço e boa semana!