[FIIs] - Opinião - Hotel Maxinvest (HTMX11B)

Fonte: http://tetzner.wordpress.com/

Esse post foi publicado originalmente no antigo Blog do Corey e não necessariamente representa a atual opinião do autor. 

Continuando a série sobre opiniões de Fundos Imobiliários, hoje falarei de um que tem causado discórdia e opiniões conflitantes, vou tentar dar minha opinião a respeito.

O Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest é um fundo diferenciado, composto por unidades hoteleiras e flats na cidade de São Paulo. Esse, salvo engano, é um dos poucos (senão o único) fundo imobiliário com características residenciais, o que pode ser interessante para quem quer investir em imóveis residenciais sem a burocracia e alto investimento que representa a compra de um imóvel para locação. No exterior é muito comum o modelo de fundos imobiliários que compram tanto unidades hoteleiras (como o HTMX) quanto apartamentos e prédios residenciais inteiros focando na locação residencial. Temos que pensar que, comparando com alguns países europeus, o brasileiro é um dos poucos povos que tem essa cisma com “casa própria”, em muitos locais, as pessoas não se incomodam em pagar aluguel, eles tomam essa despesa como a de luz, telefone, alimentação... e os fundos imobiliários exploram essa oportunidade.

O HTMX tem apresentado uma excelente rentabilidade nos últimos meses, sempre acima de 1%, dependendo do valor da cota, que sofre muita volatilidade. A receita do fundo é composta dos lucros da operação hoteleira e do lucro sobre a venda das unidades hoteleiras e é aí que mora a discórdia: o fundo está acabando, afinal, os apartamentos estão sendo vendidos (desde agosto de 2011), os lucros distribuídos e o valor principal (da compra dos apartamentos) está sendo amortizado, ou seja, devolvido aos cotistas ao invés de ser reinvestido na compra de outros imóveis. É fato que um dia o fundo não terá mais nenhum imóvel e virará pó, mas quando isso acontecerá é uma incógnita, os administradores não são claros a esse respeito, dizem apenas que o fundo está sofrendo “um longo ciclo de desinvestimento”.

Devido a esse fato, muitos acreditam que não vale a pena encarteirar esse papel, afinal, olhando o longo prazo, ele acabará e perderá a função de gerar renda para o cotista. Esse pensamento está correto, acredito nesse argumento, mas também acho que o investidor não pode fechar os olhos para a boa rentabilidade que o fundo vem apresentando. Obviamente não dá para deixar pra lá o fato de apenas cerca de 50% do rendimento pago ser proveniente da operação propriamente dita do fundo, o restante vem do lucro da venda das unidades, o que teoricamente não é o foco do fundo, além disso as amortizações devem ser subtraídas do preço da cota a título de estimar seu valor na hora de uma possível compra.

Essa confusão deve ser a causa da grande volatilidade do preço do papel, existe uma variação considerável, um dia a cota custa R$ 300,00; no outro cai pra R$ 240,00 e assim vai... Na minha opinião, caso o investidor opte por entrar nesse papel, deve faze-lo de maneira cautelosa, com uma pequena fatia da carteira, tentando pagar o mais barato possível, afinal o fator longo prazo que diminui a diferença do preço de compra não pode ser levado em consideração nesse caso. Além disso deve ter em mente que esse é um investimento a médio prazo o que provavelmente o fará vende-lo antes do previsto.

Todos os textos desse blog representam a opinião do autor, portanto, não devem ser levados como sugestões de compra tampouco como verdade absoluta. Antes de entrar num investimento, estude e tire suas próprias conclusões. Não me responsabilizo por decisão alguma de investimento que você possa tomar.