[FIIs] - Opinião - Anhanguera Educacional (FAED11B)

Esse post foi publicado originalmente no antigo Blog do Corey e não necessariamente representa a atual opinião do autor. 

Deixando um pouco de lado o desabafo da minha ultima postagem e o fato de cada dia mais eu me sentir mais perdido nesse país, hoje vou voltar ao assunto principal do blog falando de mais um fundo imobiliário que acho interessante.

O FII Anhanguera Educacional é um fundo imobiliário de tijolo composto por três imóveis locados para as Faculdades Anhanguera, os imóveis são localizados em Leme, Valinhos e Taboão da Serra, sendo o imóvel de Valinhos locado para a sede administrativa da empresa. O fundo é administrado pela BTG Pactual. 

Os contratos de aluguel seguem os seguintes calendários de vencimentos: Leme (janeiro de 2019), Valinhos (janeiro de 2014) e Taboão da Serra (dezembro de 2024), sendo a representatividade respectivamente: 8,7; 16,6 e 74,7% dos aluguéis pagos.

A Anhanguera Educacional está inserida com relevância num setor em crescimento, o de cursos universitários voltados a classe média, cujos maiores atrativos são a variedade de cursos e os valores das mensalidades. O fundo apresenta desempenho estável nos últimos meses, pagando R$ 1,07 por cota, a política e composição do fundo são fáceis de entender.

Durante um longo período o valor das cotas desse fundo ficaram bem altas, com variações entre R$ 150, chegando até R$ 170, provavelmente repercutindo as qualidades do papel: estabilidade de pagamentos, demonstrativos claros, setor em crescimento, etc. Porém, nos últimos dias a cotação caiu consideravelmente, com uma queda de mais de 8% na semana passada. O motivo dessa queda é provavelmente a fusão da Anhanguera com o grupo Kroton educacional, proprietário de outras universidades espalhadas pelo país. Com essa fusão, o controle da empresa provavelmente passará para a Kroton, junte a isso o fato do contrato do imóvel de Valinhos estar próximo do vencimento e não ter garantias de renovação e aí provavelmente está o motivo da queda.

Na minha opinião, aos R$ 142 por cota (valor médio da cotação nos últimos dias), o fundo se torna bem interessante, com rendimento em torno de 0,75%. No pior cenário, o da não renovação do aluguel de Valinhos, diminuiria o pagamento para aproximadamente R$ 0,90 equivalente a 0,6% da cota no valor atual (conta de padeiro em cima dos 16% de representatividade do imóvel), o que não é tão ruim. Nesse cenário, o fundo continuaria dono do imóvel de Valinhos, podendo loca-lo a outra empresa ou vende-lo. Não me parece um cenário apocalíptico, afinal de qualquer maneira o administrador acharia uma saída para

isso.

Assim como o EDGA11, acho que esse papel pode ser útil para diversificação, é um fundo de tijolo, num setor promissor e com aluguéis, exceto o de Valinhos, com vencimento longo. As desvantagens, ao meu ver, é a pouca diversificação do fundo (apenas 3 imóveis) e claro, a chance real da não renovação do contrato da sede de Valinhos, esse último risco deve ser ponderado, o investidor pode ou não achar viável assumi-lo. Não concentraria muito nesse papel, mas de qualquer forma, umas cotinhas podem ajudar a dar um up na rentabilidade dos fundos de tijolo com cotas relativamente baratas e com boa liquidez.