[FIIs] - Opinião - Edifício Galeria (EDGA11)

Esse post foi publicado originalmente no antigo Blog do Corey e não necessariamente representa a atual opinião do autor. 

Hoje começarei uma série de postagens falando sobre alguns fundos imobiliários que acho interessante (ou não), nem todos estão em meu portfólio, reservo-me o direito de dizer ou não se o papel faz parte da minha carteira. Aliás, estou reavaliando minha política de divulgação de dados, estou propenso em trocar a divulgação de valores pela divulgação da carteira.

O FII Edifício Galeria é um fundo imobiliário de tijolo, formado por um único imóvel (homônimo ao fundo) localizado no Rio de Janeiro, trata-se de um belíssimo edifício originalmente concebido para abrigar a sede da Sulamérica seguradora, passou por um retrofit, sendo totalmente readequado as necessidades atuais. Recentemente passei em frente ao prédio e, como amante de arquitetura antiga, não posso deixar de citar a beleza da obra. Avaliando porcamente a região e considerando o fato do prédio ainda não estar totalmente locado, acredito que o risco de vacância não pode ser descartado.

Segundo o relatório mensal de maio, 76% do imóvel está locado. Os locatários são “empresas de grande porte e diferentes setores. Importantes players do setor marítimo e portuário como a BRAM Offshore, Wilson Sons e Keppel Fels, além da PDG, do setor de construção civil e Tozzini e Freire advogados, importante escritório de advocacia do país. Na parte de lojas, a ocupação está por conta da VR São

Paulo, Ellus, Selaria Richards, EPK,Manekineko, Duo etc.”

O fundo possui renda mínima garantida (RMG) de 0,75% sobre o valor de lançamento das cotas (R$ 100,00) até agosto de 2013. A RMG não é vista com bons olhos por muita gente, eu particularmente não tenho nada contra, desde que consiga enxergar potencial no fundo. Quando comprei as primeiras cotas, ainda em 2012, comprei com o objetivo de “ver no que dá”, acho válido fazer esse tipo de coisa no começo do aprendizado e hoje percebo que fiz bem.

Atualmente o valor recebido dos aluguéis, descontando o complemento da RMG é de aproximadamente R$ 0,39 por cota (base de ocupação 70% em abril/2013), fazendo uma conta de padeiro, chegamos ao número hipotético de R$ 0,55 por cota após a total ocupação do prédio. Considerando o valor do lançamento da cota, de R$ 100,00, chegamos a uma expectativa de retorno de cerca de 0,5%/mês o que considero um bom número se tratando de fundo de tijolo. Obviamente essa conta não é precisa, não sabemos quando o prédio estará totalmente locado nem se será locado pelo valor pedido, mas de qualquer forma, me parece um fundo com potencial bem robusto. Em março, um dos locatários saiu e pagou uma multa que inflou a renda do fundo, não considerei esse fato nos cálculos por ser tratar de algo extraordinário.

A boa notícia é que esse papel está sofrendo uma depreciação, chegando a ser negociado a R$ 90,00. Comprei várias cotas nos últimos meses o que fez meu PM cair abaixo de R$ 100,00, portanto meu retorno tende a ser interessante. Espero que, após o fim da RMG, o pessoal que não sabe o que está fazendo caia fora do papel fazendo seu preço desabar, abrindo nova janela de compra. Acho esse tipo de fundo bom para diversificação, mas não acho legal concentrar demais, não podemos esquecer os riscos envolvidos com fundos compostos por um único imóvel ou, pior ainda, um único inquilino. Por outro lado esse tipo de fundo tende a ter um retorno bem atraente (outro exemplo? FAED11B) e não costuma constar na lista dos queridinhos da turma. Na minha opinião sem base científica alguma, tudo o que é pouco popular tende a ser interessante.