Adquirir cotas de FII no lançamento da oferta pública (equivalente ao IPO de ações) é semelhante a comprar um imóvel na planta. O investidor paga mais barato mas assume um risco maior de desvalorização (ou pelo menos valorização menor) e falta de liquidez num momento posterior. Uma vantagem da compra no lançamento são as "garantias de recebimento mensal" (que não são tão garantidos assim), mas podem trazer segurança de recebimento até consolidação dos aluguéis.
Por outro lado, ao comprar uma cota no mercado secundário, o investidor provavelmente pagará um valor mais elevado, se uma maneira semelhante ao que acontece na compra de um imóvel já construído. Em troca disso ele terá mais dados a serem analisados e embasar sua opção: volatilidade, histórico de rendimentos, vacância, inquilinos, etc. O mercado secundário me pareceu incipiente, mas no meu modo de ver, crescerá com a popularidade dos FIIs.
Setores de atuação dos fundos
Salas e lajes comerciais: acredito que esse é o setor mais promissor. Aqui em São Paulo o índice de vacância nas regiões da faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Paulista e Berrini é muito baixa, sendo que na Faria Lima ocorre deficit de salas comerciais, afinal é nessa região que boa parte das grandes empresas e bancos estão se instalando. Pesquisei um pouco sobre vacância no Rio de Janeiro e aparentemente é pouco maior que em sampa. peço aos cariocas que falem a respeito, já que o conhecimento físico da região é de grande importância para avaliar a viabilidade do fundo.
Shoppings: ramo muito promissor, em constante crescimento, mas devido aos recentes escândalos envolvendo shoppings de São Paulo: Higienópolis, Paulista e Mooca Plaza; fico com um pé atrás na idoneidade dos administradores. Além disso a concorrência (pelo menos em São Paulo) é enorme, há um shopping em cada esquina!
Hospitais: vejo muitos prédios de hospitais abandonados em São Paulo, isso se deve principalmente à quebradeira de alguns planos de saúde. Além do mais, fundos com concentração de inquilinos tendem a serem mais problemáticos em relação a calotes, atrasos e ações de despejo.
Universidades: não tenho uma opinião formada a respeito. Por um lado possuem a mesma problemática dos hospitais, por outro vejo grande expansão das universidades, principalmente no nosso país tão carente de instituições de ensino.
Residenciais: não estudei a fundo os FIIs residenciais, mas pelo que entendi, possuem rentabilidade inferior (aluguéis residenciais são mais baratos) e são muito pulverizados, ou seja, o extremo oposto dos FIIs de hospitais. Por favor, me corrijam se eu estiver errado.
Papéis: como disse, não gosto muito da ideia de investir em FIIs que só compram papéis atrelados a ativos imobiliários. Acho que dá na mesma de comprar um fundo de renda fixa, além do mais, se for pra investir em LCI, eu mesmo posso fazer sem pagar taxas nem tanta complexidade. Isso é um fator emocional, mas colocando na ponta do lápis, esses fundos parecem ser bem interessantes, já que os rendimentos desses tem sido elevados. Tenho que pensar mais a respeito.
No próximo post vou publicar algumas dúvidas que surgiram nos meus estudos.
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