Impressões sobre o mercado de FIIs

Esse post foi publicado originalmente no antigo Blog do Corey e não necessariamente representa a atual opinião do autor.

“Não sou especialista, muito menos consultor. Esse texto reflete apenas minha opinião pessoal e não deve ser levado como verdade absoluta nem “dica” de investimento. Estude, entenda e tire suas próprias conclusões."

Quem acompanha meu blog sabe que meu objetivo ao investir é obter renda passiva proveniente de fluxo de caixa, nesse contexto os FIIs são uma modalidade interessante por ser uma maneira fácil e rentável de se obter fluxo de caixa através do investimento em imóveis. Minha carteira tem parcela considerável concentrada nessa modalidade.

Quando comecei a investir em FIIs (cerca de um ano e meio atrás) as cotações estavam nas alturas, existia muita euforia e a cada mês as pessoas se orgulhavam do ganho de capital através do aumento das cotações dos papéis. O tempo passou e mil e um motivos depois as cotações começaram a cair, FIIs já não eram mais vistos como bons investimentos, saíram de moda... É aquela coisa: quando está caro reclamam porque está caro, quando barateia reclamam que tá perdendo dinheiro. Ser humano é muito incoerente...

Minha carteira de FIIs está totalmente no vermelho, ou seja, pela cotação atual, estou perdendo dinheiro em todos os fundos. Estou preocupado? Sim, mas não muito. O que me preocupa não é se as cotações cairão mais ou não, mas sim o que vai acontecer com a economia brasileira num contexto global. Na minha opinião é com isso que devemos nos preocupar. Por outro lado, como não tenho bola de cristal nem sou amigo da Mãe Diná, só me restam duas alternativas: 1º Parar de investir, abandonar os planos de independência financeira e torrar toda minha grana antes que viremos uma Venezuela ou 2º diversificar visando minimizar os riscos. Fico com a segunda (embora a primeira pareça bem tentadora). Quando digo diversificar, quero dizer diversificar as modalidades de investimento e os setores dentro de cada modalidade.

O fato é que o atual cenário de preços dos FIIs (caindo a cada dia) está abrindo uma excelente oportunidade, praticamente nenhum fundo paga menos de 0,8% de renda mensal, alguns estão acima de 1%, o que são números bastante expressivos. Continuarei aportando nessa modalidade ao longo de 2014, como disse, vou diversificar. Antes acreditava que ter mais de 10 fundos era besteira, agora penso que devo ter ao menos 20. Estou muito concentrado em fundos de escritório, setor que vem demonstrando saturação (ainda mais com a estagnação da economia), queda de preço de aluguel, reajuste patrimonial negativo e aumento da vacância; pretendo não comprar mais fundos desse setor. Minha maneira de diversificar é parar de aportar, jamais vender. Tenho VLOL desgraçadamente acima da cotação atual, mas não venderei, a parcela alocada nesse papel tende a diminuir a cada mês e logo será irrisória, não compensando a venda no prejuízo.

Não sou nenhum expert, longe disso, apenas tento seguir a razão e simplificar ao máximo. Vejo gente complicando demais as coisas, entre essas complicações está tratar FIIs como ações, fazendo trade, tentando fazertiming... Não tem nada a ver! FIIs nada mais são que uma maneira de investir em imóveis pra gerar renda através de aluguel e ponto! Se você está em fase de acumulação, foque no ganho de capital, FIIs não são para você.. Eles são pra quem não se preocupa tanto com a variação de cota e sim com a saúde do fundo e seus proventos e pretende gerar fluxo de caixa consistente.

Sobre bolha imobiliária, o fato é que acontecendo ou não uma explosão, as empresas continuarão precisando locar espaços para suas sedes, os hospitais e faculdades continuarão funcionando, as empresas de logística continuarão precisando de prédios. O grande problema não é a bolha imobiliária, e sim os rumos da economia do país. Se continuarmos na merda que estamos, todos sofrerão, não só quem investe em FII. Como não sei o que o futuro me reserva, não vou tomar decisões baseadas em cenários apocalípticos nem em mundinhos cor-de-rosa.